圈内人漫谈地产

来源: mars011224 2021-12-20 10:41:58 只看该作者 |阅读模式
LZ是80后,本科毕业至今一直在上海房地产行当内打工,目前在外资房企供职数年,主要工作是为开发商和政府提供规划和开发的建议,但不是针对住宅地产。07年购入小房一套,目前贷款已还清,市值100W左右,改善性需求强烈。
  不准备长篇大论的写,因此想到什么就写什么,不考虑前后的逻辑和叙述关系了。
  国内住宅价格本轮大幅上涨的起点是03年左右。LZ感觉主要原因两条:国际经济和资本的冲击和国内房地产体制的变革。刚刚进入WTO时的中国在境外资本眼里大概和当年八国联军进中国时是一样的,而国家将住宅市场商品化市场化的体制直接导致了未来房价的势不可挡。
  民生产业都是极其暴利的卖方市场,因为资源垄断和不可替代的刚性需求,衣食住行交通能源医疗教育无不如此。任何一个体制基本不会将民生产业推向市场化解决,(服装产业完全市场化,但其利润也是高的吓人),不可思议的事情就在中国上演了。
  由于民生产业全部都是卖方市场,买方基本没有议价能力,因此将房地产推向市场后,ZF就失去了定价权。住宅的价格主导权由政府转向了企业,也就是KFS手中。如果粮食的定价权掌握在农民手中的话,我们吃的大米就绝对不止是现在的价格。
  在房地产产业链中,由于将其推向了市场,那么ZF就成为了这个利益链条上的一环,而且是最大的一环。它控制着上游原材料土地和各种税收,以及资本。
  

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沙发
mars011224 2010-06-17 05:23:13 只看该作者
  说说土地开发。大家都知道土地是ZF卖给KFS的。土地开发有两个环节,一是征地,将土地从农民或土著手中征到ZF手中,也就是大家俗称的拆迁。这期间要给与被征地人经济补偿,动迁费、青苗补偿费等等一大堆。这是土地开发的第一块成本。
  第二个环节是土地整理,将征来的土地进行七通一平,也就是土地平整,道路、水、电、煤气、通信、排水、排污等。这是土地开发的第二块成本。这一块的成本实际上归入了ZF投资,计入GDP的。这个成本是多少呢?在上海,目前的整理成本大概是在15-20W/亩,最早期大概在5-10W/亩。
  
#2
mars011224 2010-06-17 05:33:42 只看该作者
  做好全部土地开发后的土地将交付土地储备中心,进入后面的土地出让程序。土地开发环节称为一级开发,从事这个环节的企业叫做一级开发商。目前一级开发工作绝大多数是由ZF、城投、开发区管委会等行政部门来完成,企业参与度很低。政策规定一级开发的利润率不能超过成本的8%,由于利润相对较低,同时需要较大的资金,动辄十几亿的资金,所以之前KFS的参与热情都很低。
  回过头来说拆迁的成本。这个成本并不是固定的,而是根据周边的住宅价格水平来决定。最近暴力拆迁、自焚等事件频发,就是由于周边的房价与实际给出的拆迁补偿差距越来越大所导致的。这里形成了一个逻辑循环:高地价——高房价——高拆迁费—高土地成本—高地价。
  
#3
mars011224 2010-06-17 05:45:30 只看该作者
  看到上面的循环,似乎问题都在高地价这个环节,但LZ感觉并不是,因为高房价的决定性因素并不是来自高地价,而是很多经济和社会的综合博弈结果。简单的说,二级KFS作为卖方市场的主导者,拥有着绝对的定价权,因此无论成本如何,作为企业的他们都会追求利润最大化。10W的土地成本也好,100W的土地也好,只要房子能卖200W,绝对不会卖180W。市场化的价格是由于供求关系决定的,而不是成本,民生产业所导致需求极度刚性,因此KFS在市场化的过程中几乎处于不败之地。
  正是由于市场化过程中的房价上涨,推高了地价。一方面,拆迁成本水涨船高,一级开发成本大幅增加,导致土地成本大幅增加,土地底价也提高。同时,ZF已经失去了对地产下游环节的定价能力,如果放任握有强定价权的KFS肆意而为,那么产业的利润率将暴涨,并吸引热钱和其他领域资金的投入产生挤出效应,伤害整体经济的发展,因此土地价格才随着房价的一天天上涨日益水涨船高。当然,这里并不否认地方政府同时是高地价的受益者,土地财政很好的为国内分税体制提供了绝妙的解决方案。
  
#4
mars011224 2010-06-17 05:53:54 只看该作者
  要下班了,回头继续.虽然冷清了点,但是LZ会经常来打理这个帖子.
#5
jplcn 2010-06-17 06:49:14 只看该作者
  大厨的战友发帖。
  我是沙发。
#6
jplcn 2010-06-17 06:50:13 只看该作者
  我要密切跟踪!
#7
liulingo 2010-06-17 21:15:05 只看该作者
  这里形成了一个逻辑循环:高地价——高房价——高拆迁费—高土地成本—高地价。
  
  难道不是;
  高房价——高拆迁费——高地价—高土地成本—高房价?
  
  写的不错
  
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