西部四线城市房地产市场观感

来源: 川东一枝花 2014-01-02 08:48:00 只看该作者 |阅读模式
  先介绍一下自己,大四待业屌丝一枚,宅男一个,感觉再宅下去身体遭不住了,遂决定出去踩盘看看我居住的这个城市的房地产市场状况。本人大学读的工程管理,长期关注区域房地产市场发展及营销策划。有关于网上关于房地产市场崩盘,QE退出之类的话题较多,接下来把一个四线城市的房地产市场基本情况给大家介绍一下,望各位大神,管中窥豹,释疑解惑。本文拒绝嘴炮,请多者空者文明讨论,文笔不好,多多谅解。
  首先大概介绍一下本市,本市是一个98年新设立的地级市,2013GDP接近800亿,市区面积约35平方公里左右,市区人口30万人左右。(以上数字为本人毛估)。本市目前分为老城区和新城区,房地产市场发展集中在本市的东南片区,也是本市未来的新的商务中心和政务中心,另外还有一个物流园区(以物流企业和家居建材类商业地产为主,本人咨询过其中一个项目,商业售价在13000左右,当然视楼层,地段价格会有差异)。
  本市房地产市场基本情况:住宅售价区间:4500-5500(本市行政限价最高为5500),商业均价:6000-13000.(本市在2013年前住宅售价最高不能超过5000,今年调整为5500,显而易见的是,房地产开发商最近集体涨价,突破5000关口)。本市在售和即将开盘的商住楼盘数量加起来在25个左右,大型的商业综合体有6,7个。以本地的小型开发商和外地的中型开发商组成,无品牌开发商入驻。本市的邻居某某市在售楼盘近100个,有万科,佳兆业,绿地,蓝光,碧桂园,雅居乐,恒大等品牌开发商入驻,呵呵,差距比较大。本市的商住楼盘除两个在市中心的城市综合体(尾盘销售阶段),其他的商住楼盘规模都比较小,以50亩左右的商住楼盘为主,大型楼盘不过100亩一个,300亩一个(外地开发商商高档楼盘),3000亩一个(省会的城市国企开发,包括其他配套);本市房地产供应业态以高层和多层为主,建筑风格以现代中式简约风格为主,对于目前市面上比较流行的花园洋房业态,仅仅一个项目面市。市面上项目普遍配套设施缺乏,园林绿化景观基本不合格,物业管理基本停留在卫生打扫和安保的观念上,文体娱乐设施基本没有,毫无社区文化概念。
 

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大神点评1

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  接下来说说自己踩盘的经历和感受,大概去了10个左右的楼盘吧
  第一个楼盘:老城区商业中心处,属于最后一期了,两栋楼,约200套房源,刚刚好今天开盘,不过我去的时候开盘处没有工作人员,大概有三组人正在看房,我看了看墙上的销控表,卖了大概有25套左右,下午的话,应该还有客户要过来,因此今天开盘应该可以卖到40套左右吧,售价在4550到4900不等。
  感受:本市的新楼盘开盘从不需要搞活动,本市的新楼盘不需要什么营销理念,只要搭个蓬蓬,房子就卖的出去,嘿嘿,我仔细观察了那三组客户,都缴纳了定金的,都是刚需呀。
  第二个楼盘:和第一个楼盘是一个开发商搞的,是个大盘,50万方,第一期开发5栋楼。大概在12万方左右吧,暂时没有开盘,售价没有出来的,售楼人员告诉我第一期排号已经排完,我只能买二期的了。
  个人感受:该楼盘位置稍微偏一点,但教育配套较完善,卖的不错呀。家乡人购买力强呀。
  第三个楼盘:总面积在12方左右,第一期已经卖完,一个看似保安的大爷叫我直接等二期,起价4880,以高层和多层为主,第一期面积不详,该楼盘位置在第二个楼盘的斜对面,位置也不错。
  个人感受:不是说房地产市场要崩盘吗,为什么房子卖的这么好。为什么?而且这三个楼盘都不是未来城市发展的中心区。不过教育配套还好,附近有公办小学和一所国家级重点中学。
  第四个楼盘:是一个商业地产,总面积在15万左右,由商业街,星级酒店和住宅组成,住宅均价在5000以下,商业价格区间在7000到13000之间,目前暂未开盘,据售楼员讲,商铺已经订购了100多套,住宅刚刚推出来。
  感受:该项目区位不错,靠近本市在建中的休闲广场,该项目沿河而建,景观应该不错,该项目另一面靠近本市某5A级景区的游客接待中心,应该说只要招商,管理经营得当,项目前景还是不错的。
  第五个楼盘:20万方商住楼,未开盘,价格未定,靠近本市图书馆,有着不错的江景资源。售楼员人很好,保安人也好。
  感受:该楼盘营销中心很漂亮,不错,营销做得不错,户外广告,单张这些等等,人员素质较高,该楼盘目前还未动工,但蓄客期较长,从夏天应该就开始了吧。销售情况没有问,我估计不会差吧。
  第六个楼盘:位于本市未来发展的核心区,两栋高层,一栋多层。价格4980,从一楼到顶楼都是这个价,嘿嘿,真不知道这个项目的营销负责人在想什么。
  感受:我进去的时候,售楼中心大厅没有人,办公室里面有人,嘿嘿,不理我,无视我。后来进来了一位交尾款的大哥,他告诉我,这边房子卖的差不多了。叫我抓紧定,我说最近不是有舆论要降价吗等等,这位在福州做生意的大哥笑笑,那万一涨了呢,大哥个人看好本市的发展的核心区。大哥买的7楼,方便两位老人居住。
  第七个楼盘:与第六个楼盘紧邻,三栋高层,昨天开的盘,今天去售楼中心看的时候,人还是挺多的,500套房源,负责人告诉我卖了100多套了,价格从4900到5400.
  感受:这是今天遇到的第一个售价破5000的楼盘,个人感觉该楼盘总面积不大,位置不算最好,不知道为什么价格定这么高,我后面看到的楼盘景观楼王折算下来也才5000多一点,况且人家还是大盘,多业态,多配套,搞不懂
  第八个楼盘:100亩大盘,30万方,以高层和洋房为主,拥有本市最大最豪华的售楼中心,以后应该会改为会所吧。该楼盘售楼员的气场很强大,个子又比较高,嘿嘿,我吓到了。高层的话折算下来4900多,景观稍微好一点的5000多,后期推出的洋房价格应该还会高一点。我看了看墙上的销控表,嗯,卖得好,在售的都卖得差不多了。
  感受:这个楼盘不错,卖的也好,定价的话比较理性,不知道第七个楼盘的价格怎么制定出来的,关键还卖得出去。
  在第七个楼盘和第八个楼盘的对面,还有两个楼盘即将开盘了,其中一个楼盘14万方,高层;另外一个20多万方,也是高层。省会城市国企开发的大盘也在附近,不过没有问,那个楼盘应该是本市最大的楼盘,号称3000亩
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